Aktuelles

Dem AN in dem oben diskutierten Fall steht eine Vergütung allerdings deshalb zu, weil der AG die ursprünglich auftragslos erbrachten Leistungen nachträglich anerkannt hat (§ 2 Abs. 8 Nr. 1 S. 1 VOB/B).

Der Bauherr war in die Korrespondenz zwischen dem Architekten und dem AN über die Direkt- und Notabläufe eingebunden. Der AG hat nicht widersprochen und zudem die geänderte Leistung abgenommen. Darin hat das OLG eine nachträgliche Genehmigung gesehen.

Hinweis:

Der AN hat Glück gehabt, denn ohne weitere Anhaltspunkte wird man in der bloßen Abnahme wohl kein Anerkenntnis von Zusatzarbeiten sehen können. Insbesondere ist auch die Zahlung von Abschlagsrechnungen nicht als Anerkenntnis der in Rechnung gestellten Zusatzarbeiten zu werten.


Helfen können dem AN in solchen Fällen ggf. die Grundsätze über Anscheins- und Duldungsvollmacht.

Außerdem sind auftragslos erbrachte aber technisch zwingend notwendige Zusatzleistungen nach den Grundsätzen über die Geschäftsführung ohne Auftrag zusätzlich zu vergüten. Dazu muss die Ausführung dem mutmaßlichen Willen des AG entsprochen haben, wovon bei technischer Notwendigkeit auszugehen ist. Ferner müssen derartige Leistungen im VOB-Vertrag unverzüglich angezeigt worden sein.

 

Eine Wohnungseigentümergemeinschaft macht aus zwei Erwerberverträgen Minderungsansprüche gegen den Bauträger geltend, da die Klinkerfassade, die Farbgebung der Holzbauteile, die Balkonbrüstung und das Garagentor optisch von dem im (nicht beurkundeten) Exposé dargestellten Erscheinungsbild abweichen. Der Bauträger bestreitet das Vorliegen eines Mangels.

Das OLG gibt dem Bauträger Recht!

Die Darstellung im Exposé war eine Computergrafik. Der Erwerber kann deshalb nicht darauf vertrauen, dass das Objekt in der Realität exakt so ausgeführt wird, wie in der Computergrafik visualisiert.

Ferner stellt das OLG zu Recht fest, dass eine Beschreibung von Eigenschaften durch den Verkäufer, die in der notariellen Urkunde keinen Niederschlag findet, nicht zu einer Beschaffenheitsvereinbarung führt.

Hinweis:

Bei Bauträgerverträgen, die ab dem 01.01.2018 beurkundet werden, trifft das nicht mehr zu, wenn die Baubeschreibung unvollständig oder unklar ist. Nach neuem Recht ist der Vertrag jetzt unter Berücksichtigung sämtlicher vertragsbegleitender Umstände auszulegen. Exposés und Prospekte zählen zu den vertragsbegleitenden Umständen, die bei einer Auslegung des Bausolls zu berücksichtigen sind. Zweifel bei der Auslegung gehen zu Lasten des Unternehmers.

Dies gilt aber nur bei unvollständiger oder unklarer Baubeschreibung. Weicht hingegen die notariell beurkundete Baubeschreibung zwar von den vorvertrag-lichen Angaben ab, ist aber an sich klar verständlich und vollständig, gilt das Beurkundete als das geschuldete Bausoll.

 

Der AG beauftragte den AN mit der Lieferung und Herstellung eines Ausbauhauses. Nach Abnahme rügt der AG zahlreiche Mängel und führt ein selbstständiges Beweisverfahren durch. Danach fordert er u.a. eine Nutzungsentschädigung für die vom AG selbst bezogene Wohnung. Der AG macht geltend, die Nutzbarkeit dieser Wohnung sei wegen verschiedener Mängel (mangelnde Luftdichtigkeit und mangelnder Schallschutz) über mehrere Jahre um etwa 10 % eingeschränkt gewesen. Zum Beispiel habe eine Wohnzimmerschrankwand nicht aufgebaut und der Garten nur eingeschränkt genutzt werden können. Zum Ausgleich für diese Einschränkungen fordert der AG eine Nutzungsausfallentschädigung in Höhe von 10 % des Mietwertes.

Ohne Erfolg!

Zwar kann aus einem vertraglichen Schadensersatzanspruch im Zusammenhang mit Bauverträgen eine Nutzungsausfallentschädigung beansprucht werden, wenn eine Wohnung oder ein Haus wegen Bauverzögerung oder Mängeln nicht benutzt werden kann. Dies setzt aber voraus, dass der Nutzungsausfall zu einer fühlbaren Gebrauchsbeeinträchtigung geführt hat. Daran fehlt es, wenn nur einzelne Räume oder nur eine Terrasse nur eingeschränkt genutzt werden können.

Hinweis:

Nach der Rechtsprechung des BGH kommt nur bei erheblichen Beeinträchtigungen eine Nutzungsausfallentschädigung in Frage. Der BGH verlangt insoweit eine „deutlich geringere Qualität“ bzw. eine „fühlbare Gebrauchsbeeinträchtigung“. Daran fehlt es, wenn der Besteller, wie hier, nur eine Gebrauchsbeeinträchtigung von 10 % reklamiert. Derartige Einschränkungen sind nach der Rechtsprechung des BGH sanktionslos hinzunehmen.

 

Auftraggeber (AG) und Auftragnehmer (AN) schließen einen Detailpauschalvertrag über Umbauarbeiten an Verwaltungsräumen. Der Vertrag wird durch Kündigung aus wichtigem Grund durch den AN beendet. Zur Vermeidung eines Rechtsstreites betreffend die Wirksamkeit der Kündigung schließen AN und AG eine Vereinbarung. Im Rahmen dieser verpflichtet sich der AG zur Zahlung von drei Abschlagszahlungen in Höhe von insgesamt 150.000,00 € an den AN. Der AN erstellt später Schlussrechnung und rechnet im Wesentlichen pauschal Arbeiten mit ca. 140.000,00 € ab. Diese Arbeiten wurden vom AN jedoch unstreitig nicht ausgeführt. Der AG verlangt mit seiner Klage Abschlagszahlungen in Höhe dieser unstreitig nicht erbrachten Leistungen zurück. Der AN verlangt widerklagend zusätzliche Vergütung. Das LG Köln gibt der Klage statt und weist die Widerklage ab.

Zu Recht!

Der Anspruch des AG auf Rückzahlung überzahlter Akontozahlungen auf eine Werklohnforderung des AN nach vorzeitiger Beendigung des Bauvertrages ergibt sich nicht aus Bereicherungsrecht (§§ 812 ff. BGB). Der Anspruch resultiert direkt aus dem zwischen den Parteien abgeschlossenen Bauvertrag. Mit einer Vereinbarung von Abschlags- oder Vorauszahlungen treffen die Vertragsparteien konkludent eine Abrede dahingehend, dass über die Zahlungen nach Abschluss der Leistungen bzw. anderweitiger Beendigung des Bauvertrages abgerechnet werden muss. Dieser Anspruch stellt daher einen vertraglichen Anspruch dar.


Dies hat Konsequenzen für die Darlegungs- und Beweislast. Der AG musste die Voraussetzung für den Anspruch auf Auszahlung des von ihm errechneten Saldoüberschusses lediglich schlüssig vortragen. Der AN hingegen muss darlegen und auch beweisen, dass er berechtigt ist, die Abschlagszahlungen endgültig behalten zu dürfen. Im vorliegenden Fall hatten die Parteien in ihrer Vereinbarung gerade nicht geregelt, dass mit den seitens des AG geleisteten Zahlungen alle wechselseitigen Ansprüche abgegolten und erledigt sein sollten. Deshalb hatte die privatschriftliche Vereinbarung im Klageverfahren auf die vorn dargestellten Grundsätze letztlich keinen Einfluss.

Hinweis:

Die vorstehend dargestellte Entscheidung entspricht der gefestigten höchstrichterlichen Rechtsprechung. Diese ist anzuwenden auf BGB -Werkverträge, VOB/B-Verträge und auch auf Architektenhonorarforderungen. Die Darlegungslast des Auftraggebers beschränkt sich zwar nur auf einen schlüssigen Vortrag für die Überzahlung. Allerdings genügt hierfür die Bezugnahme auf erkennbar unvollständige Unterlagen nicht. Es sollte stets eine eigene Berechnung erstellt werden anhand des konkreten Leistungsumfanges des AN. Dies hat in einem den gleichen Sachverhalt betreffenden Fall das Kammergericht mit Urteil vom 26.02.2016, Az. 7 U 37/15, entschieden.

 

Auf einer Großbaustelle kommt es zu erheblichen Bauverzögerungen. Der AN unterbreitet daher ein Beschleunigungsangebot. Als dieses Beschleunigungsan-gebot nicht angenommen wird, teilt der AN mit, dass er im Falle der Nichtannahme seines Beschleunigungsangebotes die Beschleunigungsmaßnahmen abbrechen will. Er hat aber die Arbeiten nicht eingestellt, sondern dennoch mehr Arbeiter eingesetzt und die Stundenzahl erhöht. Er hat deshalb gerade nicht vermeintliche Leistungsverweigerungsrechte eingesetzt, um Druck auszuüben.

Die vom AG ausgesprochene Kündigung aus wichtigem Grund stellt daher eine sog. ordentliche Auftraggeberkündigung nach § 649 BGB dar. Der AG kann deshalb gegen die Werklohnforderung des AN nicht mit Fertigstellungsmehrkosten aufrechnen, sondern muss die dem AN zustehende Vergütung zahlen. Für den gekündigten Teil der Werkleistung bestimmt § 649 BGB, dass auch dafür dem AN die vereinbarte Vergütung zusteht. Er muss sich jedoch das anrechnen lassen, was er aufgrund der Nichtausführung der Bauleistung erspart hat oder was er anderweitig erworben hat, weil er aufgrund der Nichtausführung der streitigen Werkleistung Gelegenheit dazu hatte.

Hinweis:

Nachträge können nur ganz ausnahmsweise ein wichtiger Kündigungsgrund sein. Voraussetzung für eine Kündigung aus wichtigem Grund ist außerdem eigene Vertragstreue.

 

 

Der AN stellte Sanitärinstallationen und Regenwasserabläufe her im Zusammenhang mit dem Neubau eines Kombibades. Der AN verweigerte die Abnahme und nahm von der Schlussrechnungsforderung einen Mangeleinbehalt vor. Danach nutzte der Mieter die Installationen beanstandungsfrei. Später wurden Undichtigkeiten an den Regenwasserabläufen festgestellt. Im Rahmen des Rechtsstreits wurde festgestellt, dass ein Verlängerungsstück zum Ablauf nicht fachgerecht montiert worden war. Die Mangelbeseitigung nahm ein Drittunternehmen vor. Der AG rechnete mit den Mangelbeseitigungskosten gegenüber dem Restwerklohn auf und klagte auf Zahlung der Differenz. Im Rechtsstreit machte der AN geltend, dass der AG die Beweislast dafür trage, dass Mangel einschließlich Folgeschäden vom AN verursacht worden sei. Der AN stellte sich auf den Standpunkt, dass durch die Ingebrauchnahme der Werkleistung durch die Mieter eine konkludente Abnahme erfolgt sei.

Das Gericht stellte fest, dass die Leistung des AN nicht abgenommen worden ist. Von einer konkludenten Abnahme war nicht auszugehen, da der AG ursprünglich die Abnahme verweigert hatte und später von der Schlussrechnung einen Mangeleinbehalt vorgenommen hat. Die rügelose Nutzung des Mieters ist irrelevant, da dieser keinen Erklärungsgehalt im Verhältnis zwischen AG und AN zukommt. Demzufolge kommt es auch nicht auf die Abnahmefähigkeit an.

Allerdings war der Mangel vor Abnahme eingetreten. Deshalb sind die Mangelbeseitigungskosten mangels Fristsetzung und Kündigung des Vertrages nicht zu erstatten (§ 4 Abs. 7 S. 3 VOB/B). Allerdings hat der AG Anspruch auf Erstattung der Mangelfolgeschäden gemäß § 4 Abs. 7 S. 2 VOB/B, § 280 Abs. 1 BGB.

Hinweis:

Das Handeln eines Dritten (Mieter) kann kein konkludentes Handeln im Sinne einer Annahme darstellen. Allerdings hätte der AG, wenn er sich schon auf fehlende Abnahme beruft, nach entsprechender Fristsetzung den Auftrag entziehen müssen. Auf der anderen Seite hätte eine Abnahmeaufforderung mit Fristsetzung das Blatt für den AN vielleicht wenden können, wenn der Mangel nicht als wesentlich einzuschätzen gewesen ist und deshalb die Abnahmeverweigerung zu Unrecht erfolgte.

 

Der Auftraggeber (AG) beauftragt den Auftragnehmer (AN) mit Lieferung und Montage einer Photovoltaikanlage. Im Bauvertrag wird vereinbart, nach Aufmaß abzurechnen. Es kommt zu Mengenmehrungen. Der AG verweigert die Bezahlung dieser. Er behauptet, man habe sich auf einen Pauschalpreis geeinigt. Die Mehrmengen seien ihm außerdem nicht angezeigt worden und er habe sie nicht beauftragt. Der AN erhebt Klage.

Die Klage ist erfolgreich.

Der AG konnte seine Behauptung, es sei ein Pauschalpreis vereinbart worden, nicht beweisen. Hierfür trägt er jedoch die Darlegungs- und Beweislast. Sowohl das Angebot des AN, als auch der schriftliche Vertrag sahen eine Abrechnung nach Aufmaß vor. Grundsätzlich spricht in einem solchen Fall eine Vermutung für die Vollständigkeit der Urkunde. Auch der weitere Einwand des AG geht fehl. Sofern eine Abrechnung nach Aufmaß vereinbart ist, ist eine Anzeige von Mengen-mehrungen entbehrlich. Bei einem Einheitspreisvertrag sind die im entsprechen-den Angebot oder Leistungsverzeichnis ausgeschriebenen Vordersätze stets geschätzt. Die Ausführung der tatsächlich erforderlichen Mengen ist somit von vornherein Gegenstand des geschuldeten Bausolls. Folglich ist eine Anzeige wegen Mengenmehrung im Fall der vereinbarten Abrechnung nach Einheitspreisen nicht erforderlich.

 

Es soll ein Hotel mit 66 Parkplätzen gebaut werden. Eine Flurkartenkopie ist Vertragsbestandteil. Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten können jedoch nur 63 Stellplätze geschaffen werden. Der AG verlangt Nacherfüllung und hält einen Teil des Werklohnes zurück.

Ohne Erfolg!

Wenn feststeht, dass die vertraglich vereinbarte Anzahl von Stellplätzen nicht gebaut werden kann, kann der AG keine Nacherfüllung verlangen, denn dieser Nacherfüllungsanspruch wäre auf eine unmögliche Leistung gerichtet. Aus diesem Grund scheiden nicht nur Nachbesserungsansprüche, sondern auch Zurückbe-haltungsrechte einschließlich Druckzuschlag aus und es kommt nur ein Schadensersatz in Betracht. Dieser Schadensersatzanspruch ist ausgeschlossen, wenn der AN keine Pflicht verletzt hat. Behauptet der AN dies, muss der AG das Gegenteil beweisen.

Ein Mieter von Geschäftsräumen (AG) beauftragt den Auftragnehmer (AN) mit der Wartung der Heizungs- und Lüftungsanlage. Ein eingefrorenes Heizregister verursacht in zwei Wintern erhebliche Schäden und Betriebsunterbrechungen. Die Ursache ist streitig. Der AG meint, der AN habe bei seinen Wartungsarbeiten übersehen, dass der Frostschutzregler falsch eingestellt gewesen sei. Der AN wendet ein, dies könne der AG nicht beweisen. Darüber hinaus sei die ganze Anlage falsch konstruiert. Der AG verklagt den AN auf Schadenersatz.

Das Landgericht wies die Klage ab. Der AG hätte die Schadensursachen nicht bewiesen.

Auf die Berufung des AG hob das OLG das Urteil auf und verwies es zur Klärung der Schadensursache an das LG zurück. Das LG hatte die Beweislast verkannt. Grundsatz ist, dass jeder Geschädigte beweisen muss, dass er durch eine fremde Pflichtverletzung geschädigt wurde. Dieser Grundsatz wird eingeschränkt, wenn der Vertragspartner als Vertragssoll das reibungslose Funktionieren einer technischen Anlage zu gewähren hat.

Wer dieses Vertragssoll schuldet, muss sich entlasten, wenn ein Schaden eintritt, welcher durch eine ordnungsgemäße Vertragserfüllung hätte verhindert werden können. Dies gilt für die Problematik der Einstellung des Frostschutzreglers.

Maßgeblich war dann aber noch die Einwendung des AG, dass die Anlage fehlerhaft konstruiert sei. Der Schaden konnte mithin auch auf dieser Ursache beruhen. Der AN haftet mithin erst dann, wenn der AG ihm nachgewiesen hat, dass er zumindest mit ursächlich auch für eine fehlerhafte Konstruktion haftet.

Daher war der Sachverhalt an das LG zurückzuverweisen. Das LG muss klären, ob die Havarien (auch) auf einem Konstruktionsfehler beruhen.

 

Der AG führt für seinen Bauherrn den Umbau und die Sanierung eines Bürogebäudes durch. Der AN erstellt als sein Nachunternehmer eine Aluminiumfassadenkonstruktion mit raumhoher Verglasung. Im Verhandlungspro-tokoll zum Nachunternehmervertrag vereinbaren die Parteien eine Gewähr-leistungsfrist von 123 Monaten für die „Dichtigkeit der Fassade“. Der AN beruft sich nun auf Verjährung. Er meint, bei dem Verhandlungsprotokoll handele es sich um eine Allgemeine Geschäftsbedingung des AG. Die dort vereinbarte Gewährleistungsfrist von 123 Monaten sei eine unangemessene Verlängerung der gesetzlichen Verjährung und deshalb unwirksam.

Das OLG verneint dies!

Durch Individualvereinbarung könne die gesetzliche Verjährung bis zur Grenze von 30 Jahren verlängert werden. Ob es sich bei dem Verhandlungsprotokoll um eine AGB des AG handelt, ist irrelevant, da diese Klausel den AN nicht unangemessen benachteiligt. Der BGH hat bereits im Jahr 1996 einer formularmäßigen Verlängerung der Verjährung auf 121 Monate im Hinblick auf das erhöhte Bedürfnis einer ausreichenden Bemessung der Frist als wirksam erachtet und das damit begründet, dass bei Flachdacharbeiten Ausführungs- wie auch Planungsmängel häufig vorkommen und erfahrungsgemäß erst später als fünf Jahre nach Abnahme aufträten. Nach Auffassung des OLG Köln sind diese vom BGH aufgestellten Grundsätze auf die betroffene Glasfassade zu übertragen.

Außerdem unterliegt der AG im Verhältnis zu seinem Bauherrn ebenfalls einer Verjährung von 120 Monaten. Es sei anerkannt, dass ein Bedürfnis für eine angemessene Verlängerung der Frist bestehe, weil ein Generalunternehmer die Abnahme erst später erlange, als seine Nachunternehmer.

Deshalb sei die Vereinbarung einer Verjährungsfrist zwischen dem AG und dem AN, die diejenige, die der AG mit seinem Bauherrn verabredet habe, um drei Monate überschreite, sachgerecht.

Hinweis:

Demgegenüber ist eine Verkürzung der Verjährungsfrist in AGB regelmäßig unwirksam.