Aktuelles

Folgende Klauseln in einem Fertighausvertrag sind wegen Verstoßes gegen §§ 308 Nr. 4, 307 Abs. 1 S. 2 BGB unwirksam:

1. „Werden aus baurechtlichen Gründen oder weil sich DIN-Normen oder diesen vergleichbare technische Vorgaben geändert haben, Änderungen erforderlich, so kann das Unternehmen diese vornehmen, sofern hierdurch keine Wertminderung eintritt und diese Änderungen für den Bauherren zumutbar sind.“

2. „Der endgültige Preis wird dann anhand der jeweils gültigen Preisliste vom Unternehmen festgelegt.“

3. „Werden aufgrund behördlicher Auflagen Leistungsänderungen erforderlich,
trägt der Bauherr die dadurch eventuell entstehenden Mehrkosten.“

Der Bauherrenschutzbund hat einen großen deutschen Fertighausanbieter wegen der Verwendung dieser Klauseln verklagt. Das OLG hält diese Klauseln für unwirksam, und zwar aus folgendem Grund:

§ 308 Nr. 4 BGB reglementiert die Verwendung von Änderungsvorbehalten. Nach der Rechtsprechung des BGH sind die Anforderungen des § 308 Nr. 4 BGB nur erfüllt, wenn für die Änderung ein triftiger Grund vorliegt und die Klausel diese triftigen Gründe nennt, so dass für den Verbraucher zumindest ein gewisses Maß an Kalkulierbarkeit der möglichen Leistungsänderungen besteht.

Für einen wirksamen Änderungsvorbehalt genügen folgende Formulierungen nicht:

„Baurechtliche oder bautechnische Gründe“, und zwar selbst dann nicht, wenn die Leistungsänderung wertneutral und zumutbar ist, weil der Vorbehalt uferlos ist und auch Anpassungen erfasst, die der Verwender z. B. wegen eines Planungs- oder Ausführungsfehlers zu vertreten hat.



Ferner beanstandet das OLG das einseitige Preisbestimmungsrecht des Fertighaus-herstellers nach dessen beliebiger Kalkulation.

Auch die Formulierung „aufgrund behördlicher Auflagen“ wird beanstandet, da diese bei mangelfreier Leistung des Fertighausherstellers möglicherweise ohnehin ergangen und mithin vom Verwender zu kalkulieren oder vermeidbar gewesen wäre. Außerdem wird die pauschale, automatische Abwälzung sämtlicher Mehrkosten beanstandet.

Hinweis:

Änderungsvorbehalte sind Ausdruck der Besorgnis, etwas übersehen zu haben, oder der Erkenntnis, dass die Planung noch nicht abgeschlossen ist.

Demzufolge sind Änderungsvorbehalte regelmäßig pauschal formuliert, um einen möglichst großen Anwendungsbereich abzudecken. Ebenso regelmäßig verstoßen sie gegen die Anforderungen der Rechtsprechung.

Der Auftraggeber (AG) beauftragt den Auftragnehmer (AN) mit der Herstellung einer Fassade. Der Baufortschritt erfolgt nicht wie vereinbart. Die Verantwortlichkeit hierfür ist strittig. Der AN macht zusätzliche Vergütungs-ansprüche geltend, u.a. fortgeschriebene Kosten der länger vorgehaltenen Baustelleneinrichtung und zusätzlichen planerischen Aufwand.

Der AN beziffert die Ansprüche erst in der Schlussrechnung. Er macht Sicherheitsleistung gemäß § 648 a BGB geltend.

Ohne Erfolg!

Das LG wertet den geltend gemachten Anspruch als Schadenersatz. Dieser könne daher allenfalls nach § 648 a Abs. 1 S. 2 BGB gesichert werden.

Dazu müsste der geltend gemachte Anspruch aber an die Stelle der Vergütung treten. Dies sei nach LG Berlin jedoch nicht der Fall. Der Anspruch trete vielmehr neben den Vergütungsanspruch. Auch ein Entschädigungsanspruch aus § 642 BGB fällt nach Ansicht des LG weder unter 648 a Abs. 1 BGB, noch unter dessen Satz 2. Auch dieser Anspruch trete nicht an die Stelle des Vergütungsanspruches, sondern daneben.

Ungeachtet der Einordnung als Vergütungsanspruch oder nicht, könne eine Sicherheit aber auch deshalb nicht verlangt werden, da nur dem Grunde und der Höhe nach unstreitige Nachträge berücksichtigt werden können. Für die Zusatzaufträge muss ausweislich des Wortlautes also bereits eine Preisvereinbarung vorliegen.

Hinweis:

In der Praxis muss daher eine strikte Orientierung am Wortlaut der Norm erfolgen. Bei Bestimmung der Höhe der Sicherheit sollten daher streitige Vergütungsansprüche in Bezug auf Bauablaufstörungen außen vor bleiben. Umgekehrt bleiben bei Bestimmung der Höhe der Sicherheit auch streitige Gegenansprüche ohne Berücksichtigung.

 

Der Auftraggeber (AG) beauftragt den Auftragnehmer (AN) auf der Grundlage der VOB/B mit Fließen-und Kunststeinarbeiten. Der AG beanstandet Farbabweichungen. Er begründet dies damit, dass der AN das vereinbarte Baumaterial von einem anderen Lieferanten als vereinbart bezogen hat. Der AG erteilt dem AN ein Baustellenverbot. Nach Fristsetzung und Kündigungsandrohung kündigt der AN nach Fristablauf den Bauvertrag und klagt Restwerklohn und entgangenen Gewinn ein. Der Sachverständige stellt keine relevanten Farbabweichungen fest. Das Landgericht gibt der Werklohnklage statt. Der AG legt hiergegen Berufung ein.

Die Berufung hat keinen Erfolg. Der AN hat das vereinbarte Baumaterial verwendet. Es liegt kein Mangel darin, dass der AN das vereinbarte Baumaterial bei einem anderen Lieferanten als vereinbart beschafft hat. Der AG konnte letztlich nicht nachweisen, dass als vertragliche Beschaffenheit tatsächlich der Bezug des bestimmten Baumaterials bei einem bestimmten Lieferanten vereinbart war.


Hinweis:

Die Entscheidung stellt eine Einzelfallentscheidung dar. Es ist letztlich Auslegungsfrage, was die Parteien als vertragliche Beschaffenheit vereinbart haben. Diesbezüglich kann tatsächlich die Verwendung einer ganz bestimmten Materialcharge und / oder der Bezug bei einem bestimmten Lieferanten vereinbart werden. Dies ist vor allem bei Naturprodukten relevant, bei denen das optische Erscheinungsbild Schwankungen unterliegt. Solange die Unterschiede in der natürlichen Schwankungsbreite liegen, liegt in der Regel kein Mangel vor. Gerade in diesen Fällen ist es ratsam, die Verwendung einer ganz bestimmten Materialcharge als vertragliche Beschaffenheit zu vereinbaren. Wenn dann Material vom gleichen Hersteller einer anderen Charge geliefert wird, dürfte eine Pflichtverletzung und ein Mangel vorliegen.

 

Der AN soll Estricharbeiten erbringen. Die VOB/B sind in das Vertragsverhältnis einbezogen. Es treten Mängel auf und der AG fordert den AN unter Fristsetzung zur Mangelbeseitigung auf, ohne allerdings die Kündigung anzudrohen. Nachdem der AN mit der Mangelbeseitigung in Verzug gerät, lässt der AG die Mängel beseitigen, ohne den Vertrag zu kündigen. Anschließend verklagt der AG den AN auf Schadenersatz. Nach Aufrechnung gegen eine Restforderung des AN verlangt der AG noch rund 65.000,00 €, wovon das Landgericht rund 37.000,00 € zuspricht. Beide Parteien gehen in Berufung. Zur Berufungsverhandlung erscheint keine der Parteien. Mit dem Architekten vergleicht sich der AG und erklärt Erledigung zur Hauptsache. Das OLG muss daher noch über die Kosten entscheiden und meint, dass der Verfahrensausgang ungewiss gewesen sei und legt deshalb dem AG und dem AN die Kosten je zur Hälfte auf.

Der Verfahrensausgang, so das OLG, sei von der Klärung einer schwierigen Rechtsfrage abhängig.

Die Entscheidung ist falsch!

Die Kostenentscheidung hätte zu Lasten des AG ausfallen müssen. Im Vertragsstadium richten sich Mängelansprüche ausschließlich nach § 4 Abs. 7 VOB/B. § 13 VOB/B ist im Stadium vor Abnahme nicht anwendbar. Da der AG die Mängel beseitigt hat, ohne vorher den Vertrag mit dem AN zu kündigen, hat er (eindeutig) keinen Anspruch auf Ersatz der Mangelbeseitigungskosten.

 

Der Auftraggeber (AG) beauftragt den Auftragnehmer (AN) Ende 2007 mit der Errichtung einer Sprinkleranlage.

Der VOB/B-Vertrag sieht eine verbindliche Fertigstellung der Leistungen im ersten Bauabschnitt bis Ende KW 50 des Jahres 2008 und im zweiten Abschnitt bis Ende KW 40 im Jahr 2010 vor.

Die Insolvenz eines Vorunternehmers und die verzögerte Architektenplanung des AG führt zu Bauablaufstörungen. Mittels Nachtrag beansprucht der AN nach Kündigung Mehrkosten wegen „Preiserhöhung für Teile des ersten Bauabschnittes, die erst im Jahr 2011 durchgeführt werden konnten“. Dringt der AN mit seiner Forderung durch?

Der AN hat teilweise Erfolg. Die Verschiebung der Arbeiten führte zu höheren Lohnkosten. Das Kammergericht führt aus, dass sich die Höhe der Entschädigung gemäß § 642 BGB nach der vereinbarten Vergütung richtet. Maßgeblich ist die Differenz zwischen den Ist-Kosten und den hypothetischen Kosten ohne Annahmeverzug des AG. Hinzu kommen Zuschläge für Gewinn und Allgemeine Geschäftskosten (AGK). Die Höhe der AGK- und Gewinnzuschläge soll sich nach der Kalkulation des AN richten. Wenn diese Fehler aufweist, soll das Gericht gemäß § 287 ZPO schätzen können.

Hinweis:

Das Urteil ist nicht rechtskräftig. Es weicht von der bisherigen obergerichtlichen Rechtsprechung und der bisherigen Linie des BGH in zwei Punkten ab. Nach bisheriger Auffassung zahlreicher Oberlandesgerichte setzt die Geltendmachung eines Entschädigungsanspruches nach § 642 BGB ebenso wie bei einem Schadenersatzanspruch aus § 6 Abs. 6 VOB/B eine konkrete bauablaufbezogene Darstellung voraus. Das Kammergericht ist der Auffassung, dass dies nicht notwendig ist, wenn dem AN durch den Annahmeverzug des AG ein nachweisbarer Vermögensnachteil entstanden ist. Ebenfalls in Abweichung zur bisherigen Rechtsprechung ist das Kammergericht der Auffassung, dass die verzögerungs-bedingten Mehrkosten als Bemessungsgrundlage für die Entschädigung um einen Deckungsbeitrag für die Allgemeinen Geschäftskosten und einen Gewinnanteil zu erhöhen sind, soweit solche Zuschläge in der vereinbarten Vergütung bereits enthalten waren.

Würde sich der BGH dieser Entscheidung in seiner Rechtsprechung angleichen, wären die Anforderungen an die Geltendmachung eines Entschädigungsanspruches gemäß § 642 BGB wesentlich reduziert.

Die Entscheidung des BGH bleibt abzuwarten.

 

Im vorstehend geschilderten Fall hatte der AN nach Auftreten der Unterbrechung wegen der Insolvenz des Vorunternehmers den AG aufgefordert, ihm zur Fertigstellung seiner Leistung ein baureifes Grundstück zur Verfügung zu stellen. Er drohte die Kündigung des Bauvertrages an. Der AG teilte mit, dass die Bauarbeiten nicht vor dem 4. Quartal des Jahres 2014 wieder aufgenommen werden können. Der AN setzte Nachfrist bis zum 30.11.2012. Am 27.11.2012 kündigte der AG den Bauvertrag gemäß § 6 Abs. 7 VOB/B. Der AN vertritt im Folgenden die Auffassung, es liege eine sog. freie Auftraggeberkündigung gemäß § 8 Abs. 1 VOB/B vor und macht Vergütung für nicht erbrachte Leistungen geltend. Er verweist zur Begründung auf eine angebliche AGB-Widrigkeit des § 6 Abs. 7 VOB/B.

Die Klage hat keinen Erfolg. Der AN kann lediglich die ausgeführten Leistungen abrechnen und gemäß vorstehender Darlegung die verzugsbedingten Mehrkosten verlangen.

Das Gericht stellt fest, dass die Kündigung keine freie Kündigung nach § 8 Abs. 1 VOB/B ist, sondern eine Kündigung wegen Unterbrechung gem. § 6 Abs. 7 VOB/B. Diese Vorschrift hält einer AGB-Kontrolle auch stand. Im Gegensatz zur entsprechenden Vorschrift in § 645 BGB hat der AN im Rahmen eines VOB/B-Vertrages Anspruch auf entgangenen Gewinn nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit. Dieser Unterschied zu den Regelungen des BGB führt jedoch nicht zur AGB-Widrigkeit von § 6 Abs. 7 VOB/B.

Hinweis:

In derartigen Fallkonstellationen sollte besser von der Möglichkeit der Vertragskündigung nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 VOB/B Gebrauch gemacht werden. Der AN muss den AG in Annahmeverzug setzen und ist dann berechtigt, den Vertrag nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 VOB/B zu kündigen. In diesem Fall bleiben etwaige weitergehende Ansprüche, somit auch solche auf Ersatz des auf den nicht ausgeführten Leistungsteil entfallenden entgangenen Gewinns gemäß § 9 Abs. 3 S. 2 Halbs. 2 VOB/B bestehen.

 

Ein Ingenieur wird mit schriftlichen Vertrag mit folgenden Formulierungen von dem Bauherrn beauftragt:

„Kontinuierliche Kontrolle von Bauleistungen auf Übereinstimmung mit den vorliegenden Plänen, der ausgeschriebenen Qualitäten und den vereinbarten Terminen“… „Terminkontrolle zusätzlich zur Objektbewachung“ und der „Kontrolle der Mängelbeseitigung (bei Erfordernis)“.

Ergänzend wird auf die Bestimmungen der HOAI und die Vorschriften über den Werkvertrag verwiesen. Der Bauherr nimmt den Ingenieur nach Fertigstellung wegen behaupteter Überwachungsfehler in Anspruch. Im Prozess vertritt der Ingenieur die Auffassung, er hätte nur eine dienstvertragliche Verpflichtung übernommen.


Sämtliche Gerichte teilen diese Auffassung nicht. Die Abgrenzung zwischen Dienst- und Werkvertrag hat nach dem vertraglich vereinbarten Leistungsbild zu erfolgen.

Nach gefestigter Rechtsprechung des BGH ist es für die Anwendung von Werkvertragsrecht nicht notwendig, dass ausschließlich erfolgsorientierte Pflichten übernommen werden. Es kann ausreichen, wenn ein Bündel von verschiedenen Aufgaben übernommen wird und diesbezüglich die erfolgsorientierten Aufgaben dermaßen überwiegen, dass sie den Vertrag prägen. Im Rahmen der Auslegung sind sämtliche in diesem Fall befassten Gerichte zum Entschluss gekommen, dass die vereinbarte Leistungspalette so ausgerichtet war, dass das Bauwerk mangelfrei erstellt werden soll. Daher war das Vertragswerk erfolgsorientiert geprägt. Damit war Werkvertragsrecht anzuwenden.

Hinweis:

In der Praxis ist selten von Dienstvertragsrecht auszugehen. Denkbar ist dies allenfalls bei Beauftragung einzelner Grund- oder Besonderer Leistungen.

Ab dem 01.01.2018 dürfte der dann neu geltende § 650 p Abs. 1 BGB maßgeblich sein. Der Gesetzgeber hat dort versucht, vertragstypische Pflichten für Architekten oder Ingenieure zu normieren. Gegenstand eines Architekten- oder Ingenieurvertrages sind demnach Leistungen, die nach dem jeweiligen Stand der Planung oder Ausführung des Bauwerks oder der Außenanlage erforderlich sind, um die zwischen den Parteien vereinbarten Planungs- und Überwachungsziele zu erreichen. Sofern solche Planungs- und Überwachungsziele noch nicht vereinbart sind, ist eine Planungsgrundlage zur Ermittlung dieser Ziele zu erstellen. Sind die tatsächlich getroffenen Vereinbarungen diesen Vorgaben unterzuordnen, dürfte es sich dann um einen Architekten- bzw. Ingenieurvertrag nach der neuen Regelung im BGB- Werksvertragsrecht handeln.

Die diesbezügliche Entwicklung in der Rechtsprechung bleibt abzuwarten.

 

 

Ein Architekt wird von einer Kommune mit der Planung, Überwachung und Objektbetreuung eines Gebäudes beauftragt.

Eine Objektbegehung vor Ablauf der Mängelverjährungsfrist gegenüber den Bauhandwerkern, die 2008 erforderlich gewesen wäre, führt der Architekt nicht durch.

2013 zeigt sich, dass die Dampfbremse im Dach fehlerhaft ausgeführt worden ist.

Der Schaden beläuft sich auf 240.000,00 €, den die Kommune gerichtlich geltend macht.

Ohne Erfolg!

Die nicht ordnungsgemäß durchgeführte Objektbetreuung ist für den Schaden nicht kausal geworden. Der Mangel an der Dampfbremse war ohne Bauteilöffnung vor 2013 nicht von außen erkennbar. Zu genaueren Untersuchungen ist ein Architekt nur verpflichtet, wenn Anhaltspunkte für Mängel vorhanden sind. Der Architekt ist nach den Grundsätzen der Sekundärhaftung verpflichtet, nach dem Auftreten von Baumängeln den Ursachen ohne Rücksicht auf eine eigene Haftung nachzugehen und dem Bauherrn rechtzeitig ein zutreffendes Bild von den Möglichkeiten der Mangelbeseitigung zu verschaffen. Dabei hat der Architekt den Bauherrn auch auf die Möglichkeit eines Anspruches gegen ihn selbst ausdrücklich hinzuweisen. Tut er dies nicht, haftet er nach den Grundsätzen der Sekundärhaftung mit der Folge, dass er sich auf die Verjährung der gegen ihn gerichteten Mängelansprüche nicht berufen kann. Die Grundsätze der Sekundärhaftung sind jedoch vorliegend nicht anwendbar, da der Mangel zu dem Zeitpunkt, als die Objektbegehung hätte durchgeführt werden müssen, nicht erkennbar war.

 

Ein öffentlicher AG schreibt Brücken- und Straßenbaumaßnahmen aus. Das Vergabeverfahren verzögert sich, so dass der AN sich mit Zuschlagsfristverlänge-rungen einverstanden erklärt. Mit dem Zuschlag teilt der AG neue Bauzeiten mit. Der AN antwortet hierauf, indem er mitteilt, dass er derzeit noch nicht abschätzen könne, inwiefern Mehr- bzw. Minderkosten durch die Bauzeitverschiebung zu erwarten seien. Danach erstellt der AN ein Nachtragsangebot unter Berücksichtigung der ursprünglichen Bauzeiten. Nach Ansicht des AG sind Ansprüche wegen der Bauzeitverschiebung, die auf den verspäteten Zuschlag zurückzuführen sind, ausgeschlossen. Der AN klagt.

Mit Erfolg!

Die Zustimmung zur Zuschlagsfristverlängerung kann nicht dahingehend ausgelegt werden, dass der angebotene Preis auch dann gelten soll, wenn sich der Leistungszeitraum durch Verzögerungen im Vergabeverfahren ändert. Die Ver-mutung der Ausgewogenheit von Leistung und Gegenleistung steht in Abhängigkeit zur vereinbarten Leistungszeit. Die Parteien hätten sich daher hier so verständigt - so das OLG -, dass die Vergütung entsprechend der neuen Ausführungszeiten anzupassen ist. Die Zuschlagsmitteilung, die eine neue Bauzeitbestimmung enthält, ist danach als neues Angebot zu werten. Das Antwortschreiben des AN stellt jedoch keine Annahme dar, sondern seinerseits ein neues Angebot, welches vom AG zumindest stillschweigend angenommen wurde.

Hinweis:

Das Risiko der Verzögerungen im Vergabeverfahren liegt beim AG. Für Auftrag-nehmer bedeutet die Entscheidung Kalkulationssicherheit, denn eine seriöse Angebotskalkulation, die für ungewisse Zeit Gültigkeit haben soll, ist unmöglich.

Der mit der Ausführung von Rohbauarbeiten beauftragte AN verlangt eine zusätzliche Vergütung für vom Architekten zusätzlich in Auftrag gegebene Direkt- und Notüberläufe.

Voraussetzung für einen Mehrvergütungsanspruch nach § 2 Abs. 5 oder Abs. 6 VOB/B wäre, dass die geänderte oder zusätzliche Leistung auf eine Anordnung des AG zurückzuführen ist. Diese Voraussetzung ist nicht erfüllt. Insbesondere ist der Architekt nicht bereits aufgrund seiner Beauftragung dazu bevollmächtigt, den AG beim Abschuss von Verträgen zu vertreten oder rechtsgeschäftliche Erklärungen abzugeben, die dem AG eine Verpflichtung auferlegen. Da vorliegend im Vertrag die Vollmacht des Architekten für jedwede Erteilung von Zusatzaufträgen ausdrücklich ausgeschlossen war, stellt sich auch die Frage nicht, inwieweit der Architekt möglicherweise bevollmächtigt war, geringfügige Zusatzaufträge zu erteilen. Aus diesem Grund kommt auch keine Anscheins- oder Duldungsvollmacht in Betracht, da dem AN aufgrund der vertraglichen Regelungen bekannt war, dass der Architekt keine Vollmacht zur Vergabe von Nachtragsaufträgen hatte.

Infrage kommt allerdings, dass der AN einen Anspruch nach den Vorschriften über die Geschäftsführung ohne Auftrag hat (§ 2 Abs. 8 VOB/B bzw. §§ 677 ff. BGB).

Hinweis:

Viele Auftragnehmer sind nach wie vor der Meinung, dass der Architekt Vertreter des Bauherrn ist und deshalb geänderte und zusätzliche Leistungen in Auftrag geben kann, die der AG dann zusätzlich zu bezahlen hat.

Diese Vorstellung ist falsch.

Die Architektenvollmacht endet grundsätzlich dort, wo der Geldbeutel des AG anfängt. Der Architekt darf also keine Zusatzaufträge erteilen, Anordnungen treffen oder den Bauentwurf ändern, wenn die Folge davon eine Erhöhung der Zahlungsverpflichtung des Bauherrn ist.

Ein Vertreter ohne Vertretungsmacht (in diesem Fall der Architekt) würde dem AN normalerweise haften, wenn der Vertretene (AG) die Genehmigung der Nachtragsbeauftragung verweigert. Dieser allgemeine Rechtsgrundsatz gilt in der Baubranche aber nicht, denn es wird davon ausgegangen, dass einem Bauunternehmen bekannt sein muss, dass ein Architekt ohne ausdrückliche Vollmacht nicht dazu befugt ist, Änderungsaufträge zu vergeben, die zu einer Kostensteigerung führen. Die Inanspruchnahme des Architekten auf Schadensersatz ist in solchen Fällen also auch nicht möglich.