Aktuelles

Im Jahr 1984 errichtete der Bauträger (B) eine Wohnanlage. Abweichend von der Baugenehmigung wurden die Abstellräume den Wohnungen zugewiesen. Dies führte dazu, dass die Dachgeschossräume entgegen den Vorschriften der Landesbauordnung nicht über einen zweiten Rettungsweg verfügten. Diese Abweichung von der Baugenehmigung wird erst am 09.04.2008 festgestellt. Die Eigentümergemeinschaft verlangt von B Schadensersatz in Höhe des Betrages, den die erforderlichen Umbaumaßnahmen gekostet haben. B erhebt die Einrede der Verjährung.

Ohne Erfolg!

B wird antragsgemäß auf Schadensersatz verurteilt. Die von der Baugenehmigung abweichende Zuordnung der Abstellräume zu den Wohnungen führt dazu, dass Wohneigentum baurechtswidrig veräußert wurde. Dies stellt eine unerlaubte Handlung im Sinne von § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. den einschlägigen Vorschriften der Landesbauordnung dar. Danach müssen Aufenthaltsräume im Dachgeschoss über einen zweiten Rettungsweg verfügen. Die in nahezu allen Landesbauordnungen vorhandene Regelung stellt ein Schutzgesetz i. S. des § 823 Abs. 2 BGB dar. Die Schadensersatzansprüche waren noch nicht verjährt.

Hinweis:
Auch nach neuem Recht haftet ein Bauträger/Bauunternehmer bis zu 30 Jahre für wissentliche Abweichungen von der Baugenehmigung. Dabei wird gemäß § 199 Abs. 3 Nr. 2 BGB auf das schadenauslösende Ereignis bzw. die Pflichtverletzung oder die Begehung der Handlung abgestellt.

 

Der GU schloss mit dem AN einen Rahmenvertrag über die Installation von Photo-voltaikanlagen. Der AN erteilte daraufhin dem NU den Auftrag zur Installation entsprechender Anlagen auf dem Gebäude des Eigentümers. Bei Ausführung der Leistungen bricht der NU durch ein Dachelement und verletzt sich schwer. Er nimmt den GU in Anspruch und meint, dieser hätte im Rahmen der Verkehrssicherungspflicht Absturzsicherungen anzubringen gehabt.

Ohne Erfolg!

Das Gericht meint, dass der GU gegenüber dem NU nicht verkehrssicherungs-pflichtig gewesen ist. Eine solche Pflicht ergäbe sich nicht aus seiner Stellung als GU und auch nicht aus dem Nachunternehmerauftrag. Soweit es um die Sicherheit der beauftragten Arbeiten gehe, sei allein der fachkundige Nachunternehmer verantwortlich. Verkehrssicherungspflichten folgen aus der Eröffnung von Gefahrenquellen oder der Sachherrschaft über eine Gefahren-quelle. Soweit aber der NU Arbeiten auf dem Dach zu erbringen habe, habe dieser die tatsächliche Herrschaft über das Baugeschehen und die Baustelle gehabt.

Hinweis:
Für die Baustellensicherheit ist der Nachunternehmer als der die Gefahr Eröffnende verantwortlich. Allerdings bleibt ein GU verpflichtet, die Arbeiten des NU jedenfalls zu überwachen und diese gegebenenfalls zu stoppen. Selbst der Bauherr kann noch zum persönlichen Eingreifen verpflichtet sein, wenn er besondere Ge-fahren erkannt und die Gefahrenquellen durch eigene Anweisungen hätte abstellen können. Auch der bauüberwachende Architekt kann haften, wenn ihm An-haltspunkte dafür vorliegen, dass ein Unternehmer nicht genügend sachkundig oder zuverlässig ist. Greift er ins Baugeschehen ein und schafft damit erst die Gefahrenquelle, ist er sogar primär verkehrssicherungspflichtig.

 

Auftraggeber (AG) beauftragt den Auftragnehmer (AN) unter Einbeziehung der VOB/B mit der Errichtung einer Hofüberdachung. Nach der Abnahme rügt der AG Mängel. Die Überdachung sei völlig unbrauchbar. Der AG lehnt eine Nachbes-serung ab. Er verlangt einen Rückbau. Der AN klagt Restwerklohn ein. Hiergegen erhebt der AG Widerklage auf Rückzahlung bereits gezahlten Werklohnes Zug um Zug gegen Rückgewähr der Werkleistung. Das Landgericht gibt der Klage zunächst statt und weist die Widerklage ab.

Die hiergegen vom AG eingelegte Berufung hatte nur teilweise Erfolg. Das OLG Düsseldorf sprach dem AN einen Teilbetrag seiner Restwerklohnforderung ledig-lich Zug um Zug gegen die Mängelbeseitigung zu.

Ein hinzugezogener Gutachter hat festgestellt, dass die Hofüberdachung keines-wegs unbrauchbar ist. Sie weist nur einzelne behebbare Mängel auf. Damit ent-scheidet grundsätzlich der AN zwischen allen geeigneten Maßnahmen zur Mangel-beseitigung, wie er die Mängel beseitigt. Durch die Ablehnung der Nachbes-serung durch den AG ist dieser in Annahmeverzug geraten. Sein Verlangen nach vollständigem Rückbau war gemäß § 13 Abs. 5 Nr. 2 VOB/B unberechtigt. Im Ergebnis kann der AN Zahlung seines Restwerklohnes nur Zug um Zug gegen Man-gelbeseitigung verlangen. Weil sich der AG jedoch in Annahmeverzug befindet, kann nur der einfache Betrag der Mangelbeseitigungskosten im Rahmen des Leistungsverweigerungsrechtes dem Restwerklohn bis zur Vollendung der Mangel-beseitigung entgegengehalten werden.

Hinweis:
In derartigen Fällen ist zur Vollstreckbarkeit zwingend ein Antrag auf Feststellung des Vorliegens von Annahmeverzug notwendig.

 

In einem Bauvertrag wurde folgendes vereinbart:

Der Besteller darf Sicherheit in Höhe von 5 % der Bruttoschlussrechnungssumme für die Dauer der "Gewährleistungszeit" einbehalten. Der Unternehmer kann diesen Einbehalt durch eine Gewährleistungsbürgschaft ablösen.

Der Unternehmer (U) klagt auf Auszahlung des Einbehaltes Zug um Zug gegen Stellung einer entsprechenden Bürgschaft. Der Besteller (B) wendet ein, der Unternehmer sei vorleistungspflichtig und könne den Einbehalt erst nach Stellung der Bürgschaft verlangen.

Das OLG gibt U recht und verurteilt B antragsgemäß. Es ist innerhalb der Rechtsprechung umstritten, ob der U mit der Stellung der Sicherheit vorleistungspflichtig ist, oder nur Zug um Zug gegen Zahlung zur Stellung der Bürgschaft verpflichtet ist. Nach der Rechtsprechung des BGH wird mit der Vereinbarung eines Sicherheitseinbehaltes die Fälligkeit des entsprechenden Werklohnanteiles hinausgeschoben. Gleichzeitig nimmt der BGH die Vereinbarung eines Zurückbehaltungsrechtes an. Das OLG Düsseldorf favourisiert die dbzgl. Rechtsprechung des BGH. Es soll ein effektiver Schutz des Unternehmers gewährleistet sein, der nur durch eine Abwicklung Zug um Zug zu erreichen ist.

Hinweis:
Von der Rechtsprechung für unbedenklich erachtet kann auch wie folgt vorgegangen werden:

Der Unternehmer kann eine Mängelansprüchebürgschaft mit einem Passus versehen, dass diese erst wirksam wird, wenn der Einbehalt auf das in der Bürgschaft konkret bezeichnete Konto bezahlt worden ist.

 

Ein Architekt erbringt Planungsleistungen für ein Bauvorhaben, das später nicht realisiert wird, weil sich für die geplanten Häuser keine Käufer finden lassen. Der vom Architekten in Anspruch genommene Auftraggeber wendet gegen die Ho-norarforderung ein, der Architektenvertrag habe unter der aufschiebenden Be-dingungen der Realisierung des Bauvorhabens gestanden. Nach Auffassung des Architekten handelt sich hingegen bei der Vertragsvereinbarung, "dass es zu einem Verkauf bzw. Bau kommt", um eine bloße Fälligkeitsabrede.

Die Klage des Architekten hat keinen Erfolg!

Das OLG meint, der Architekt habe, obwohl er beweisbelastet ist, nicht nachwei-sen können, dass die Vergütung seiner Leistung ohne jede Einschränkung erfolgen sollte. Bei der Auslegung der Vertragsvereinbarung hat das Gericht auf die objektive Interessenlage der Parteien abgestellt. Nur bei einer Realisierung des Bauvorhabens sei der Auftraggeber auch in der Lage gewesen, die Architekten-leistungen zu bezahlen.

Hinweis:
Beweisbelastet für den Vertragsabschluss ist immer der Architekt. Aus dem Tätigwerden des Architekten allein kann nicht zwingend der Abschluss eines Vertrages hergeleitet werden. Gleiches gilt für die Verwertung der Architekten-leistung. Besonders bei Abreden, dass erst bei Realisierung des Bauvorhabens gezahlt werden solle, ist Vorsicht geboten. Der Architekt übernimmt hier ein außerhalb seines Einflussbereiches liegendes Risiko.

 

Der Architekt (A) plant auf der Grundlage eines durch den von ihm beauftragten Tragwerksplaner erstellten Standsicherheitsnachweises einen Tankplatz, der 40 t schwere Lkw aushalten muss. Nach Fertigstellung treten großflächige Risse auf. Der Auftraggeber (AG) nimmt den A auf Sanierungskosten in Höhe von 74.000,00 € in Anspruch. A beruft sich auf schadensursächliche Fehler des Standsicherheits-nachweises. Dieser habe unter mehreren groben und offensichtlichen Fehlern gelitten.

Der A wird in voller Höhe zur Zahlung von Schadensersatz verurteilt. Seine Planung ist mangelhaft, da der Platz den vereinbarten Lasten nicht standhält. Er kann sich auf die statischen Berechnungen des von ihm beauftragten Tragwerksplaners nur verlassen, wenn dieser allein über die besonderen Fachkenntnisse verfüge. Es sei für bestimmte Bereiche oder Gewerke ein Sonderfachmann beauftragt, habe der A die Leistungen des anderen im Rahmen der von ihm zu erwartenden Kenntnisse zu prüfen. Die von A im Prozess selbst vorgetragenen groben Mängel hätten dem Objektplaner nicht verborgen bleiben dürfen.

Hinweis:
Der Objektplaner muss sich regelmäßig das Verschulden des Tragwerksplaners als Erfüllungsgehilfen gegenüber dem Auftraggeber zurechnen lassen.

 

Der Unternehmer (U) soll für den Auftraggeber (AG) eine Heizungsanlage er-neuern. Zum Abnahmetermin rügt ein Privatgutachter Mängel an der Heizungs-anlage. Mit Anwaltsschreiben übersendet der AG dem U das Gutachten des Sach-verständigen und kündigt zugleich das bestehende Vertragsverhältnis fristlos. In diesem Schreiben wird außerdem angekündigt, dass die Mangelbeseitigung von einem anderen Unternehmer ausgeführt wird. Der AG ist der Meinung, dass eine nochmalige Fristsetzung zur Mangelbeseitigung entbehrlich ist, da U bereits erfolglos Mangelbeseitigungsarbeiten durchgeführt hat. Bereits 14 Tage nach dem Kündigungsschreiben werden die Ersatzvornahmearbeiten ausgeführt.

Die Ersatzvornahmekosten macht der AG erfolglos gerichtlich geltend. Das OLG führt aus, dass die Voraussetzungen für die Erstattung von Selbstvornahmekosten nicht vorliegen, da der AG die nach § 637 Abs. 1 BGB erforderliche Frist zur Nacherfüllung nicht gesetzt hat. Erst nach fruchtlosem Ablauf der angemessenen Frist zur Nacherfüllung kann der AG die sekundären Mängelrechte geltend machen.

Die Fristsetzung war vorliegend auch nicht entbehrlich. Es gab weder eine end-gültige Verweigerung der Nacherfüllung noch lag eine Unzumutbarkeit der Nach-besserung vor. Jedenfalls hätte der AG zur Darlegung der Entbehrlichkeit einer Fristsetzung vortragen müssen, welche konkreten Mängel bereits gerügt worden waren, zu welchem Zeitpunkt die Mängelrüge erfolgte und welche Tätigkeit der U daraufhin entfaltete, um die genaue Zahl, Art und Schwere von Mängeln und die Reaktion des U verlässlich beurteilen zu können.

Hinweis:
Das Recht des U zur Nacherfüllung wird nur in wenigen Ausnahmefällen einge-schränkt. Die Beweislast für diese Ausnahmefälle trägt regelmäßig der AG. Aus diesem Grund sollte eine konkrete Aufforderung zur Mangelbeseitigung immer mit einer Fristsetzung verbunden werden.

 

Der Architekt (A) soll eine beheizbare Tiefgaragenrampe planen, deren Boden-platte gegen drückendes Wasser abzudichten war. Die Heizung sollte direkt in die Bodenplatte eingebaut werden. Um eine wasserundurchlässige Bauweise zu er-reichen, sollten auftretende Risse zunächst hingenommen und anschließend mit-tels Bohrlochinjektionen verpresst werden. Eine rissbreitenbegrenzende Beweh-rung war nicht vorgesehen.

Es kommt zu Wassereinbrüchen in dieser Rampe. Nachträgliche Abdichtungs-maßnahmen, wie z. B. eine Bohrlochinjektage, scheiden aus, weil sie die Heizung zerstören, oder – mangels erfolgter Rissbreitenbeschränkung – keine sichere Ab-dichtung mehr gewährleisten.

A wird auf Schadensersatz für Abriss und Neuherstellung in Anspruch genommen. Er verteidigt sich damit, dass durch Einbau einer 15 cm starken Innenwand und einer zusätzlichen Bodenplatte die Rampe nachbesserungsfähig sei.

Ohne Erfolg!

Die mit einem Restrisiko behaftete Werkleistung wird der Erfolgshaftung des A nicht gerecht. Er schuldet ein dauerhaftes mangelfreies und funktionstaugliches Werk. Der Besteller braucht sich nicht auf eine Nachbesserung einzulassen, für welche nicht sicher prognostiziert werden kann, dass tatsächlich ein dichtes Bauwerk entsteht. Ob die Rampe mittels nachträglicher Innenwand und zweiter Bodenplatte abgedichtet werden kann, kann dahinstehen, denn eine solche Maßnahme weiche eklatant von den vertraglichen Vereinbarungen ab und liefe auf eine Vertragsänderung hinaus, welche der Besteller nicht akzeptieren muss. Vielmehr kann er darauf bestehen, dass alle Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarung durch Nachbesserung erfüllt werden. Daher ist Abriss und Neuherstellung gerechtfertigt.

Hinweis:
Wenn das vertraglich geschuldete Werk nur durch Neuherstellung hergestellt werden kann, kommt eine andere Form der Nachbesserung nicht in Betracht. Der Besteller kann verlangen, dass alle Einzelheiten der vertraglichen Vereinbarung durch die Nachbesserung auch erfüllt werden und ist deshalb berechtigt, von der vertraglich vereinbarten Optik Abweichendes abzulehnen. Der mangelbedingte Minderwert kann nach den für die vertragsgemäße Herstellung notwendigen Aufwendungen berechnet werden. Deshalb sind auch die Kosten der Neuherstellung erstattungsfähiger Schaden.

 

Der Architekt war mit Leistungen der Leistungsphasen 1 – 8 gemäß § 15 HOAI 1996 beauftragt. Nach Abschluss seiner Tätigkeit rechnete er nach den Mindestsätzen der HOAI ab und stellte 70.000,00 € in Rechnung. Der Bauherr verweigert unter Berufung auf eine Honorarvereinbarung die Zahlung.

Der Bauherr muss zahlen!

Zwar verhält sich ein Architekt widersprüchlich, wenn er nach Mindestsätzen abrechnet, obwohl er bei Abschluss der Honorarvereinbarung gewusst hat, dass entweder das Schriftformerfordernis nicht eingehalten wird oder die Mindestsätze in unzulässiger Weise unterschritten werden. Nach Treu und Glauben kann der Bauherr aber nur dann auf die Einhaltung einer unwirksamen Honorarverein-barung bestehen, wenn er schutzwürdig ist.

Hiervon ist auszugehen, wenn er auf die Wirksamkeit der Absprache vertraut hat und vertrauen durfte und die Zahlung der Differenz für ihn unzumutbar ist. Der Bauherr verfügte über Bauerfahrung und war anwaltlich begleitet und beraten worden. Als erfahrener und sachkundiger Bauherr könne er für sich kein schutzwürdiges Vertrauen in eine mündliche und den Mindestsatz unterschreitende Honorarabsprache in Anspruch nehmen.

Hinweis:
Die Entscheidung entspricht ständiger Rechtsprechung. Allerdings hat der BGH auch in einem Fall trotz positiver Kenntnis des AG vom Mindestsatzverstoß dem Planer die Abrechnung nach Mindestsätzen untersagt. Grund hierfür war die ständige Geschäftspraxis zwischen den Parteien, Verträge unterhalb der Mindestgrenze abzuschließen.

Insgesamt kommt eine Bindung an eine unwirksame Honorarvereinbarung nur in besonders gelagerten Ausnahmefällen in Betracht.