Aktuelles

Nach einem Bauträgervertrag sind 58 % des Kaufpreises nach Beginn der Erdarbeiten und nach Rohbauarbeiten einschließlich Zimmererarbeiten zu zahlen, weitere 38,5 % nach Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe und die letzten 3,5 % nach vollständiger Fertigstellung. Bei der 2. Rate werden zunächst 143.000,00 € nicht bezahlt, weshalb der Bauträger die Übergabe verweigert. Die Erwerber rechnen die Sicherheit nach § 632 a BGB das Doppelte der Mangelbeseitigungskosten und die Kosten für die Fertigstellung der Terrasse sowie 19.000,00 € wegen der Miete einer Ersatzbauwohnung und der Zahlung von Bereitstellungszinsen „gegen“. Das LG Berlin verurteilt im Wege einstweiliger Verfügung den Bauträger zur Übergabe des Besitzes nebst Schlüsseln Zug um Zug gegen Zahlung von 86.000,00 €. Diesen Betrag zahlen die Erwerber und erlangen Besitz an der Wohnung. Der Bauträger legt parallel Berufung ein.

Nahezu ohne Erfolg!

Der Bauträger wird Zug um Zug gegen Zahlung weiterer 5.000,00 € verurteilt, auch sämtliche Schlüssel herauszugeben. Eine derartige Regelungsverfügung zugunsten der Erwerber ist ausnahmsweise zulässig, weil sie zur Abwendung wesentlicher Nachteile nötig erscheint.

Auch wenn er nur Zug um Zug gegen Zahlung die Besitzübergabe schuldet, gebietet das Gebot des effektiven Rechtsschutzes ausnahmsweise eine gerichtliche Entscheidung. Es sind nach der weiteren Zahlung noch 57.000,00 € offen. Hiervon sind mangels Fertigstellung die Fertigstellungssicherheit nach § 632 a BGB in Höhe von 32.000,00 € und die unstreitigen Gegenansprüche über 19.000,00 € in Abzug zu bringen, macht zusammen 51.000,00 €, weshalb der Besitzübergang Zug um Zug gegen Zahlung weiterer 5.000,00 € durchsetzbar ist.

Hinweis:

Im Regelfall kann eine Besitzübergabeverfügung nicht erlassen werden, wenn der Erwerber im Hinblick auf vermeintliche Mängel nicht zahlt. Deren Vorliegen und deren Beseitigungskosten können nämlich im Eilverfahren nicht zuverlässig geklärt werden.

 

Der Insolvenzverwalter (IV) klagt im Rahmen des Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines Unternehmens (AN) fällig gewordene Sicherheitseinbehalte für in den Jahren 2006 und 2007 durchgeführte Bauvorhaben gegenüber dem Auftraggeber (AG) ein. Der AG verweigert die Auszahlung der Sicherheitseinbehalte. Er wendet ein, er habe mit Schadenersatzansprüchen gegen den AN aus anderen Bauvorhaben gegen die Sicherheitseinbehalte aufgerechnet.

Der IV obsiegt in vollem Umfang. Die vom AG erklärte Aufrechnung ist unwirksam.

Die vom IV eingeklagten Sicherheitseinbehalte stellen war grundsätzlich Werklohnforderungen dar, gegen die mit Gegenforderung aus anderen Verträgen aufgerechnet werden kann. Die Sicherungsvereinbarung schiebt den Fälligkeitszeitpunkt für den sicherheitshalber einbehaltenen Werklohn vom Zeitpunkt der Abnahme nach hinten, um dem AG während der Gewährleistungszeit eine Sicherheit für seine Mängelansprüche vor allem dadurch zu geben, dass er sich durch Aufrechnung befriedigen kann. Allerdings erfordert eine beiderseits interessengerechte Auslegung der Sicherungsvereinbarung, dass der AG nicht mit Forderungen aus anderen Verträgen aufrechnen kann. Wäre dies der Fall, würde durch die Möglichkeit der Aufrechnung dem AG jeweils eine zusätzliche Sicherheit für weitere Ansprüche aus anderen Verträgen zustehen.

Ein berechtigtes Interesse des AG hierfür ist nicht ersichtlich.

Die üblicherweise verwendete Sicherungsvereinbarung wirkt mithin nur für den betreffenden Vertrag und beinhaltet ein Aufrechnungsverbot in Bezug auf Forderungen aus anderen Verträgen.

Hinweis:

Der BGH hat damit eine höchst strittige Rechtsfrage entschieden. Ungeachtet dieser Entscheidung bleibt es dabei, dass bis zum Zeitpunkt der Tätigung des Einbehaltes eines Teiles des Werklohnes selbstverständlich mit Forderungen aus anderen Verträgen gegen den gesamten Werklohnanspruch aufgerechnet werden kann.

 

Der öffentliche Auftraggeber (AG) beauftragt den AN unter Einbeziehung seiner ZVB mit der Erbringung von Leistungen im Rahmen der Erstellung einer Bundesstraße.

Die VOB/B ist vereinbart. Unter anderem zu § 16 Abs. 3 VOB/B (Schlusszahlungsmitteilung) finden sich in den ZVB geringfügig geänderte Regelungen.

Der AN erstellt die Schlussrechnung. Der AG übersendet die Schlusszahlungsmitteilung und zahlt die entsprechende Schlusszahlung Anfang 2014 aus. Im August 2014 erstellt der AN eine Mengenausgleichsberechnung zu den 10 % überschreitenden Mehrmengen und verlangt Zahlung von circa 12.000,00 €. Das Landgericht spricht dem AN die Vergütung in geringfügig abgeänderter Höhe nach Einholung eines baubetrieblichen Gerichtsgutachtens zu. Der AG legt Berufung ein.

Ohne Erfolg!

Die vom AG in seinen ZVB gestellten besonderen Vertragsbedingungen führten zur Inhaltskontrolle des Vertrages. Die Regelungen der VOB/B sind nur dann einer Inhaltskontrolle entzogen, wenn diese als Ganzes vereinbart worden sind. Dies war vorliegend nicht mehr der Fall.

Deshalb durfte der AN auch ohne Schlusszahlungseinrede die spätere Ausgleichsberechnung für die über 110 % hinausgehenden Mehrmengen noch anstellen.  

Hinweis:

Das OLG Dresden hat nunmehr als zweite Entscheidung neben einer Entscheidung des OLG Nürnberg aus dem Jahre 2003 angenommen, dass die Allgemeinen Geschäftskosten, die üblicherweise als umsatzbezogener Zuschlag auf die Herstellungskosten kalkuliert werden, im Rahmen von Mengenmehrungen Berücksichtigung finden können. Eine höchst richterliche Entscheidung hierzu steht jedoch noch aus, weil das OLG Dresden die Revision nicht zugelassen hat.

 

Der AN errichtet für den AG ein Nahversorgungszentrum. Im Abnahmeprotokoll vom 05.03.2014 verweigert der AG wegen fehlender Leistungen und gravierender Mängel, insbesondere an der Fassade, die Abnahme. Gleichwohl nimmt er das Nahversorgungszentrum in Betrieb. Im Prozess, den der AN wegen Restwerklohn anstrengt, bleibt der AG bei seinen Einwendungen und der fehlenden Abnahmereife sowie der fehlenden Abnahme. Das Landgericht weist die Klage ab. Dagegen richtet sich die Berufung des AN.

Ohne Erfolg!

Die Beweisaufnahme bestätigt die gravierenden Mängel. Deshalb verneint das OLG die Abnahmereife und somit den Anspruch auf Schlusszahlung. Außerdem sei die Abnahme sogar ausdrücklich verweigert worden, sodass in der Ingebrauchnahme keine konkludente Abnahme zu erblicken sei.

Hinweis:

Die Fälligkeit des Werklohns setzt die Abnahme voraus. Wenn diese wegen behaupteter Mängel ausdrücklich verweigert wird, kann die Abnahme auch nicht durch die Ingebrauchnahme des Objekts fingiert werden.

 

Ein Reiseveranstalter verlangt in AGB bei Abschluss bestimmter Pauschalreiseverträge eine Anzahlung von 40 % des Reisepreises. Ein Verbraucherschutzverein verklagt den Reiseveranstalter darauf, die Verwendung dieser Klausel zu unterlassen. Das OLG gibt der Klage statt.

Der BGH hebt das Urteil auf. Eine Vorleistungspflicht in AGB kann nach der Rechtsprechung wirksam vereinbart werden, wenn sie durch einen sachlichen Grund gerechtfertigt ist, der auch bei Abwägung mit den hierdurch für den Besteller entstehenden Nachteilen Bestand hat. Dabei können insbesondere Aufwendungen eine Rolle spielen, die der Unternehmer bereits vor dem eigentlichen Leistungsaustausch erbringen und finanzieren muss. Der BGH sieht bei Reiseverträgen ohne weitere Voraussetzungen 20 % des Reisepreises als zulässig an. Darüberhinausgehende Anzahlungsverpflichtungen bedürfen einer weitergehenden Rechtfertigung. Zum Beispiel können Provisionsansprüche von vermittelnden Reisebüros eine höhere Anzahlungsquote rechtfertigen.

Hinweis:

Die Entscheidung ist auch für das Bauvertragsrecht von Bedeutung.

Auch nach Ansicht des für Bauvertragsrecht zuständigen VII. Zivilsenats sind Abschlagszahlungsklauseln nicht per se AGB-widrig. Voraussetzung ist aber, dass der AN ein sachliches Interesse daran hat, seinen Werklohnanspruch bereits vor Ausführung abzusichern und die berechtigten Interessen des AG hinreichend berücksichtigt werden. Das OLG Hamm hält allerdings eine Vorauszahlungspflicht von mehr als 5 % der Auftragssumme in einem vorformulierten Bauvertrag für AGB-rechtlich bedenklich.

 

Der Auftraggeber (AG) beauftragt den Arbeitnehmer (AN) mit der Ausführung von Bauleistungen im Zusammenhang mit dem Ausbau einer Autobahn. AN und AG vereinbaren die Geltung der VOB/B. Der AG beansprucht zahlreiche geänderte und zusätzliche Leistungen. Der AN führt diese aus. Der AN berechnet Nachtragsbearbeitungskosten. Deren Bezahlung verweigert der AG. Der AN klagt.

Das LG Schwerin gibt der Klage dem Grunde nach statt. Das LG Schwerin führt zutreffend aus, dass die Nachtragsbearbeitungskosten nicht bereits durch die Gemeinkostenzuschläge im Rahmen der Auftragskalkulation der Nachträge oder im Rahmen des zu schätzenden Aufwandes der Allgemeinen Geschäftskosten abgegolten seien. Da die Nachtragsbearbeitung im Wesentlichen durch das Bauleitungspersonal erbracht wird, sind nach Auffassung des Gerichtes diese erhöhten Kosten der Bauleitung als „Quasi-Einzelkosten der Teilleistung der Nachtragsleistung“ zu behandeln.

Hinweis:

Hinsichtlich der Höhe des geltend gemachten Vergütungsanspruches war noch eine ergänzende Darlegung seitens des AN notwendig.
Bei umfangreichen Nachträgen lohnt es sich mithin, diesbezüglich eine separate Vergütung für deren Erstellung und Bearbeitung geltend zu machen.

 

Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verklagt den Unternehmer (U) auf Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung wegen zahlreichen Mängeln an einem aus einzelnen Eigentumswohnungen bestehenden Mehrfamilienhaus. Eine der zahlreichen Mangelbehauptungen der WEG bestand darin, dass erst nach unverhältnismäßig langer Zeit warmes Wasser in den Bädern einzelner Wohnungen zur Verfügung stehe. Im Rahmen eines Ortstermins des gerichtlich beauftragten Sachverständigen waren die entsprechenden Wohnungen nicht zugänglich, obwohl die entsprechenden Eigentümer bzw. Mieter durch die WEG über den Ortstermin informiert waren.

Das Gericht hat deswegen eine Beweislastumkehr zu Gunsten des U angenommen. Das Gericht nahm für den grundsätzlich für die Mangelfreiheit seiner Leistung beweispflichtigen U an, dass nach den Grundsätzen der Beweisvereitelung insoweit keine Mängel vorlagen. Eine Beweisvereitelung liegt dann vor, wenn eine Partei seinem beweispflichtigen Gegner die Beweisführung schuldhaft erschwert oder unmöglich macht. Das Gericht sah diese Voraussetzung vorliegend als gegeben an. Die WEG konnte keine nachvollziehbaren Gründe für die Verweigerung des Zutrittes angeben. Ein weiterer Ortstermin wurde seitens der WEG auch nicht erbeten.

Hinweis:

Die Entscheidung stellt eine Einzelfallentscheidung dar. Es ist im Einzelfall abzuwägen, ob tatsächlich eine Beweisvereitelung vorliegt oder nicht.

In derartigen Fällen kommt auch eine Anordnung des Gerichtes gemäß § 144 Abs. 1 S. 3 ZPO in Frage, wonach zu Lasten der jeweiligen Wohnungseigentümer/Mieter die Duldung der Begutachtung angeordnet werden kann.

 

Es geht um die Planung einer Systemplatte/Dämmung einer Fußbodenheizung in einer Doppelgarage. Das OLG stellt fest, dass diese Systemplatte/Dämmung als wichtiges und gefahrenträchtiges Ausführungsdetail hätte geplant und dem Auftragnehmer (AN) detailliert vorgegeben werden müssen. Im Rahmen der Leistungsphase 5 ist der Architekt verpflichtet, die Ausführungsdetails umfassend zeichnerisch darzustellen. Das bedeutet im Regelfall, dass für alle Gewerke Ausführungspläne erstellt werden müssen und dass für zahlreiche Gewerke darüber hinaus bis ins Einzelne und in Kleinigkeiten gehend geplant werden muss. Dies trifft insbesondere die Bereiche Tragwerke und Bauphysik. Die Ausführungsplanung muss bei schadensträchtigen Details besonders differenziert und für den Unternehmer in einer jegliches Risiko ausschließenden Weise deutlich sein. Gerade bei Problemen der Wärmedämmung muss die Ausführungsplanung bis ins kleinste Detail gehen, notfalls bis zum Maßstab 1:1. Fertigt der Architekt die danach für ein konkretes Gewerk notwendigen Ausführungspläne nicht, liegt insoweit in diesem Unterlassen ein Planungsfehler.

Hinweis:

Die erforderliche Planungstiefe im Rahmen der Ausführungsplanung darf nicht unterschätzt werden. Zwar werden die beschriebenen Planungs- und Ausschreibungsanforderungen nicht auf handwerkliche Selbstverständlichkeiten anzuwenden sein.

Bei riskanten oder gar schadensträchtigen Bauweisen ist es aber unabdingbar, die konkrete Ausführung im Detail darzustellen und vorzugeben.

 

Der mit der Ausführung von Betonarbeiten beauftragte AN macht am 20.11.2012 eine Nachtragsforderung für den Einbau einer bereits zum Auftragsumfang gehö-renden Elementtreppe geltend und verlangt die Stellung einer § 648a-BGB-Sicherheit bis 27.11.2012. Der AG weist den Nachtrag zurück und fordert den AN auf, bis zum 22.11.2012 einen verbindlichen Termin für die Treppenmontage zu benennen. Nachdem dies nicht geschieht, kündigt der AG den Vertrag nach § 8 Abs. 3 VOB/B.

Das Kammergericht ist in zweiter Instanz der Meinung, dass die Nachtragsfor-derungen zwar unbegründet gewesen sind und der AN deshalb nicht zur Einstellung der Arbeiten berechtigt war. In Ermangelung einer angemessenen Frist zur Benennung eines verbindlichen Montagetermins ist die Kündigung jedoch unwirksam.

Der AG hat hier offenbar die Nerven verloren. Streitigkeiten über Nachträge hätten den AN nämlich grundsätzlich nicht dazu berechtigt, seine Leistungen einzustellen. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der AG die Beauftragung eines berechtigten und prüfbar angebotenen Nachtrages grundlos verweigert. Der AG ist im VOB/B-Vertrag jederzeit zur Anordnung von Änderungen und Zusatzleistungen berechtigt. Den AN trifft eine Vorleistungspflicht für diese Leistungen, auch ohne Vereinbarung einer Nachtragsvergütung.


Der AG scheiterte hier daran, dass er

-    keine Frist für die Treppenmontage gesetzt hat, sondern nur eine Frist zur Bekanntgabe des entsprechenden Termins und
-    daran, dass die Frist zu kurz bemessen war.

 

Der Auftraggeber (AG) beauftragt den Auftragnehmer (AN) mit der Errichtung eines Einfamilienhauses. Vor dem Einzug des AG im März 1997 treten an den erdberührten Außenwänden Feuchteschäden auf. In einem Selbständigen Beweisverfahren stellt der Sachverständige fest, dass die Abdichtung der Kelleraußenwände und die Drainage mangelhaft ausgeführt sind. Der AN bietet an, eine Spezialfirma zu beauftragen, die die Außenwände mit Schleierinjektionen versieht. Für den Fall, dass dies nicht zu einer endgültigen Beseitigung der Mängel führt, erklärt sich der AN mit Schreiben vom 08.11.2001 bereit, die Außenabdichtung vollständig zu erneuern. Die benannte Spezialfirma führt in den Jahren 2002 bis 2007 mehrere Mangelbeseitigungsversuche durch. Diese führen nicht vollständig zum Erfolg. Im Jahr 2011 klagt der AG auf Kostenvorschuss zur Mangelbeseitigung. Der AN beruft sich auf Verjährung.

Ohne Erfolg!

Verjährung ist nicht eingetreten. Im Schreiben vom 08.11.2001 hat der AN die Mängelansprüche anerkannt. Im Anschluss daran blieb die Verjährungsfrist gemäß der alten Regelung des § 239 Abs. 2 BGB bzw. nach der neuen Regelung des § 203 BGB gehemmt. Ein persönlicher Kontakt zwischen AG und AN bestand zwar ab dem Jahr 2002 nicht mehr. Verhandlungen im Sinne des § 203 BGB sind jedoch auch Verhaltensweisen des Schuldners, die auf Nacherfüllung abzielen. Die seitens des AN veranlassten Nachbesserungsversuche der Spezialfirma führten folglich zur weiteren Hemmung der Verjährung. Da der AN zu keinem Zeitpunkt die Mängel für erfolgreich beseitigt erklärt hat oder eine Fortsetzung der Mangelbeseitigung verweigert hat, blieb die Verjährung bis zur Klageerhebung gehemmt.

Dem Unternehmer ist daher anzuraten, dass für den Fall, dass er davon ausgeht, dass die Mangelbeseitigung erfolgreich war oder er die Mangelbeseitigung nicht weiter fortsetzen möchte, er dies schriftlich dokumentieren sollte.  Der Unternehmer trägt die Beweislast dafür, dass der Lauf der Verjährung ab einem gewissen Zeitpunkt nicht mehr gehemmt ist.